전세는 많은 사람들이 이용하는 주거 형태이지만, 최근 전세사기가 증가하면서 많은 피해자가 발생하고 있습니다.
전세사기란 한마디로 전세금을 떼이는 것을 의미하며, 다양한 수법이 존재합니다.
이번 포스팅에서는 대표적인 전세사기 유형과 이에 대한 대응 방법을 자세히 살펴보겠습니다.
전세사기 피해를 막기 위해서는 사전에 충분한 조사와 주의가 필요합니다.
1. 공인중개사를 통한 전세사기 – 믿을 수 있는 중개업소를 선택하라
공인중개사를 이용하면 안전할 것이라 생각하지만, 일부 비양심적인 공인중개사가 전세사기에 가담하는 사례도 존재합니다. 이러한 사기 유형은 신뢰를 기반으로 이루어지기 때문에 피해자들이 쉽게 속아 넘어갑니다.
(가) 대표적인 공인중개사 전세사기 유형허위 매물 광고
전세 매물이 있다고 속이고, 계약 직전에 다른 매물을 보여주며 계약을 유도하는 방식입니다.
(나) 임차인에게 불리한 계약 유도
근저당이 설정된 위험한 집을 소개하면서 "문제없다"고 안심시키는 경우입니다.
(다) 집주인과 공모한 사기
이미 경매 진행 중이거나 근저당이 많은 집을 소개하고, 공인중개사가 계약을 적극적으로 부추깁니다.
(라) 대응 방법
국토교통부 공인중개사 조회 사이트에서 중개업소 등록 여부를 확인해야 합니다.
계약 전 등기부등본을 반드시 열람하고, 근저당 설정 여부를 확인해야 합니다.
중개사가 특정 매물을 강하게 추천할 경우 계약을 서두르지 말고 신중히 검토해야 합니다.
중개보수(수수료) 계산이 정상적인지 확인하고, 영수증을 반드시 받아야 합니다.
2. 깡통주택 계약사례 – 전세가율을 확인하라
깡통주택이란 매매가보다 전세가가 높은 주택을 의미하며, 이런 주택은 경매로 넘어갔을 때 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.
★ 깡통주택 전세사기 유형
(가) 집값보다 전세가가 높은 경우
집값이 2억 원인데 전세가 1억 9천만 원으로 설정된 경우, 집이 경매로 넘어가면 세입자가 보증금을 온전히 돌려받기 어렵습니다.
(나) 신축 빌라 & 오피스텔 사기
신축 빌라는 매매가가 뻥튀기되는 경우가 많으며, 감정가보다 전세가가 높은 깡통전세가 될 가능성이 있습니다.
(다) 집주인이 대출을 많이 받은 경우
근저당이 많이 설정된 집은 경매에 넘어갈 가능성이 크며, 세입자가 후순위 채권자가 되어 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
(라) 대응 방법
전세가율(전세금/매매가)을 반드시 확인해야 합니다.
일반적으로 전세가율이 80%를 넘으면 위험한 매물로 간주됩니다.
계약 전 등기부등본에서 근저당 설정 여부를 반드시 확인해야 합니다..
전세보증금 반환보증(전세보증보험)에 가입할 수 있는 매물인지 체크해야 합니다.
신축 빌라는 매매가가 조작될 가능성이 크므로, 인근 시세를 반드시 비교해야 합니다.
3. 가짜 집주인 & 후순위 전입사례 – 확정일자와 전입신고가 필수
집주인이 아닌 제3자가 집을 빌려준다고 속이는 사례도 빈번하게 발생합니다. 또한 후순위 전입을 유도하는 방식의 전세사기도 많습니다.
(가) 가짜 집주인 사기 유형 : 남의 집을 본인 소유인 것처럼 속이고 계약을 진행
집주인 행세를 하는 사기꾼이 위조된 신분증과 위임장을 이용해 계약을 진행합니다
(나) 공동소유주 문제
집이 공동명의인데, 한 명만 동의한 상태에서 계약을 진행하는 경우입니다.
(다) 후순위 전입 사기 유형 : 계약 후 전입신고를 미루게 하는 경우
집주인이 "나중에 전입신고하라"고 유도하며, 본인이 먼저 전입신고를 하고 대출을 받아 버리는 경우입니다.
집주인이 세입자보다 먼저 전입하여 확정일자를 선점하여 세입자의 보증금 반환 우선순위가 밀리게 됩니다.
(라) 대응 방법
① 계약 전 반드시 등기부등본을 확인하여 진짜 집주인과 계약하는지 확인해야 합니다.
② 계약 시 집주인의 신분증과 주민등록등본을 대조하여 동일한 사람인지 체크해야 합니다.
③ 공동명의 주택의 경우 모든 소유주와 계약을 체결해야 합니다.
④ 계약 후 즉시 전입신고 & 확정일자 받기를 완료 해야 합니다.
⑤ 전세계약서에 '전입신고 및 확정일자 지연 시 계약 무효'라는 특약을 추가하는 것도 좋은 방법입니다.
4. 전세사기 예방, 사전 확인이 답입니다
전세사기는 한 번 당하면 피해 금액이 크기 때문에 계약 전에 철저한 검증이 필수적입니다.
★ 전세사기 예방 체크리스트
① 등기부등본 확인 – 근저당 및 가압류 여부 체크
② 전세가율 확인 – 전세금이 매매가 대비 80% 이상이면 주의
③ 공인중개사 신뢰도 검토 – 국토교통부에서 정식 등록 여부 확인
④ 집주인 신분 확인 – 주민등록등본 및 신분증 대조
⑤ 전입신고 & 확정일자 즉시 등록 – 계약 후 바로 진행
⑥ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 – 보증금 보호를 위해 필수