1.25년 상반기는 경매로 내 집 마련하기 좋은 때입니다.
2025년은 대한민국 부동산이 하락 국면에 접어 들어 가격이 상대적으로 저렴한 구간에 놓여 있습니다.
오늘은 경매 중에 특별히 간단한 부동산 경매물건을 통해 저렴하게 내집 마련하는 방법을 소개합니다.
경매물건의 개별적 특성을 일반화시키기 어려워 오늘은 다양성을 일반화시킬 수 있는 사례를 중심으로
안내해 드리겠습니다.
2. 경매에 나온 빌라를 사례로 안내드립니다.
위 빌라는 25년 3월 25일에 경매가 이뤄집니다. 주소는 서울 양천구 신정동 빌라입니다. 감정가격이 2억 6천 4백만원이며,
211,200,000원으로 경매가 시작됩니다. 건물 전용면적이 45.84㎡로 방 3개, 화장실 1개의 구조이며, 총 5층 중 2층의 주거용 물건입니다.
세입자를 확인해 보면 259,000,000원으로 2019년 9월 10일에 전입이 되어 있습니다. 확정일자도 받았고, 배당도 기한내에 신청을 잘 했습니다. 그런데 세입자는 자신의 보증금을 이미 주택도시보증공사에게 받고 자신의 권리를 양도하였다는 것을 알 수 있습니다.
경매는 낙찰받은 사람이 임차인에게 돈을 물어 주는 경우가 있는데, 이는 주택임대차보호법에 의해 규정이 되어 있습니다. 현재 임차인 윤○○는 자신의 보증금을 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인이었지만, 주택도시보증공사가 그 권리를 앞서 말한대로 승계하고 경매가 진행되고 있는 주택입니다.
3.주택도시보증공사가 승계한 경매물건을 주목하라
여기서 주목할 것은 주택도시보증공사가 최근 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하는 경매사례가 매우 많다는 것입니다. 이 말의 뜻은 임차인의 보증금을 낙찰자가 더 이상 물어주지 않아도 되는 조건의 부동산이란 것입니다. 즉, 싸게 낙찰받으면 그 상태로 권리상 금전적 부담이 법적으로 해소된다는 것입니다.
일반 매매를 통해서 위 부동산을 사려면, 등기부현황의 채권액 약 11억 정도을 해결해야 하는데, 경매로 특별매각조건이 달린 주택도시보증공사(HUG) 경매물건은 싸게만 낙찰받으면 권리상 어떤 부담없이 그대로 내집마련을 할 수 있는 '특별한 케이스'인 것입니다.
4.25년 3월 18일 현재 이런 경매물건이 얼마나 있을까요?
경매 정보지를 살펴보니 전국에 891건의 대항력 포기물건이 나옵니다.
2025년 상반기 저렴하게 내집마련을 할 수 있는 경매에 도전해 보는 것은 어떨까요?
가격이 저렴해진 부동산 하락장에 경매에 관심을 가져 보면 좋겠습니다.
5.참고내용
HUG 임차권 인수조건 변경부란?
HUG(주택도시보증공사)는 전세보증금 반환보증 등을 제공하는 기관으로, 임차인의 전세보증금을 보호하는 역할을 합니다. 임차권 인수조건 변경부는 HUG의 전세보증금 반환보증과 관련된 문서 또는 조항 중 하나로, 보증금을 반환받기 위한 조건이 변경될 경우 이를 명시하는 내용으로 이해할 수 있습니다.
1. HUG 전세보증금 반환보증과 임차권 인수
HUG의 전세보증금 반환보증은 임차인이 계약 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못할 경우, HUG가 보증금을 대신 지급하고 임차인의 권리를 인수하는 방식으로 진행됩니다. 즉, HUG가 임차인의 전세보증금 반환 청구권을 대신 행사하는 것이죠.
그러나 임대인의 사정이나 법적 절차에 따라 임차권을 인수하는 조건이 변경될 수도 있습니다. 이를 "임차권 인수조건 변경부"라고 부르며, 주로 다음과 같은 상황에서 발생할 수 있습니다.
2. 임차권 인수조건 변경이 발생하는 주요 사례
- 임대인의 변제 계획 변경
- 임대인이 기존의 변제 계획을 변경하거나, HUG와 새로운 상환 조건을 협의할 경우 적용될 수 있습니다.
- 임차인의 권리 포기 또는 조정
- 임차인이 보증금을 반환받는 과정에서 일정 부분 권리를 조정하거나, 감액하여 수령하는 경우 해당 조건이 변경될 수 있습니다.
- 경매·공매 절차 중 조건 변경
- 경매나 공매 진행 중 HUG가 보증금을 지급한 후 임차권을 인수할 때, 법적 절차 또는 채권 관계에 따라 조건이 변경될 수 있습니다.
3. 실무적으로 어떤 영향을 미칠까?
- 임차인 입장: HUG의 반환보증을 통해 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있지만, 인수조건 변경이 발생하면 지급 방식이나 시기가 조정될 수 있으므로 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
- 임대인 입장: 임대인이 HUG와 협의하여 상환 조건을 변경할 수 있으며, 이 경우 기존 계약과 다른 방식으로 변제해야 할 수도 있습니다.
- 경매 참여자 입장: 경매 절차에서 HUG의 권리 인수가 변경될 경우, 배당 관계나 임차인의 권리가 달라질 수 있어 주의해야 합니다.