전세사기 유형별 전세보증금 안전하게 지키는 법
최근 전세사기 피해가 증가하면서 많은 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하고 있습니다. 전세사기는 다양한 방식으로 이루어지며, 한 번 당하면 수천만 원에서 수억 원의 피해를 입을 수도 있습니다. 따라서 계약 전에 철저한 검증이 필요합니다. 이번 글에서는 대표적인 전세사기 유형을 정리하고, 피해를 예방할 수 있는 방법을 알아보겠습니다.
1. 가짜 임대인과의 계약
전세사기에서 가장 기본적인 수법 중 하나는 실제 소유주가 아닌 사람이 집주인 행세를 하면서 계약을 진행하는 것입니다.
사례
임대인이 위조된 신분증을 이용하거나, 대리인을 내세워 계약을 진행하는 경우가 많습니다. 때로는 공인중개사까지 공모하여 세입자를 속이기도 합니다. 계약 이후 보증금을 받은 뒤 사라져 버리는 것이 특징입니다.
예방법
- 등기부등본 확인: 계약 전에 등기부등본을 확인해 집 소유자가 맞는지 반드시 확인해야 합니다.
- 직접 대면 계약: 가능하면 집주인과 직접 만나 계약을 진행하는 것이 안전합니다.
- 공인중개사 확인: 중개업소가 정식으로 등록된 곳인지 부동산거래관리시스템에서 조회해 보세요.
2. 깡통전세 계약
깡통전세란 전세보증금이 매매가와 비슷하거나 높은 경우를 의미합니다. 만약 집값이 하락하면 매매로도 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 됩니다.
사례
특히 신축 빌라에서 많이 발생하며, 감정가를 조작하여 높은 전세가로 계약을 맺는 방식이 일반적입니다. 계약 당시에는 문제가 없어 보이지만, 나중에 집이 경매로 넘어가면 세입자는 보증금을 거의 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.
예방법
- 전세가율 확인: 전세가율(전세금/매매가 비율)이 80% 이상이면 위험성이 높습니다.
- 보증보험 가입: 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있는 주택인지 확인하는 것이 중요합니다.
- 매매 시세 조사: 감정가에 의존하지 말고, 실제 거래 사례를 확인해야 합니다.
3. 이중 전세계약
이중 전세계약이란 한 채의 집을 두 명 이상의 임차인과 각각 다른 계약으로 진행하는 수법입니다. 집주인은 보증금을 두 번 받아 가로채고, 세입자들은 보증금 반환 문제로 법적 분쟁에 휘말립니다.
사례
주로 다가구주택에서 발생하며, 같은 집을 두 명 이상의 세입자에게 전세로 내어준 후 보증금을 받고 사라지는 방식입니다.
예방법
- 전입세대 열람: 계약 전 주민센터에서 해당 주소지의 전입세대열람을 요청해 기존 세입자가 있는지 확인하세요.
- 현장 방문: 공인중개사와 함께 해당 집을 방문하여 실제로 거주하는 사람이 있는지 확인하는 것이 안전합니다.
- 빠른 확정일자 신고: 계약과 동시에 확정일자를 받아 법적으로 우선순위를 확보하세요.
4. 신탁회사 동의 없는 계약
신탁회사에 맡겨진 부동산은 신탁회사의 동의 없이는 전세계약을 할 수 없습니다. 그러나 일부 임대인들이 이를 속이고 세입자와 계약을 맺고 보증금을 가로채는 경우가 있습니다.
사례
집주인이 신탁회사에 위탁한 사실을 숨기고 전세 계약을 체결한 후 보증금을 받고 잠적하는 경우가 있습니다. 신탁 부동산은 집주인에게 법적 권한이 없기 때문에 계약이 무효가 될 수 있으며, 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다.
예방법
- 등기부등본 확인: 등기부등본에서 '신탁등기' 여부를 반드시 확인하세요.
- 신탁회사 직접 문의: 신탁된 부동산이라면 신탁회사에 직접 연락하여 전세계약이 가능한지 확인해야 합니다.
- 공증된 계약서 요구: 신탁회사의 동의 없이 계약을 진행하는 경우 무효가 될 수 있으므로, 반드시 공증된 계약서를 요구하세요.
5. 선순위 임차보증금 허위 고지
다가구주택이나 다세대주택의 경우, 기존 임차인의 보증금 반환이 우선순위를 갖습니다. 그런데 집주인이 이를 속이고 후순위 임차인과 계약을 체결하는 경우가 많습니다.
사례
집주인이 기존 세입자의 전세보증금이 낮다고 거짓 정보를 제공하면서 새로운 임차인과 계약을 진행합니다. 그러나 실제로는 기존 세입자의 보증금이 더 많아, 후순위 세입자는 보증금을 돌려받기 어려워집니다.
예방법
- 등기부등본과 전입세대 열람: 기존 세입자가 있는 경우, 해당 임차인의 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
- 보증보험 가입 여부 확인: 기존 세입자가 보증보험에 가입한 상태인지 확인하면 위험을 줄일 수 있습니다.
후순위 위험 고려: 계약 전에 본인의 보증금이 후순위로 밀릴 가능성을 반드시 점검하세요.
6. 허위 매물 및 가짜 계약
공인중개사가 없는 실제 존재하지 않는 매물을 올려놓고 전세 계약을 유도하는 사례도 증가하고 있습니다.
사례
세입자를 유인한 뒤, 계약 직전에 "해당 물건이 나갔다"며 다른 매물을 추천하는 경우가 많습니다. 이 과정에서 시세보다 비싼 금액에 계약을 유도하는 방식이 대표적입니다.
예방법
- 실제로 매물이 존재하는지 확인: 방문하기 전에 등기부등본과 실제 매물을 대조하세요.
- 계약 전 신중한 검토: 급하게 계약을 진행하지 말고, 충분히 비교한 후 결정해야 합니다.
- 정식 공인중개사를 통한 계약: 반드시 정식 등록된 공인중개사를 통해 계약하세요.
결론
전세사기는 다양한 방식으로 이루어지며, 한 번 피해를 입으면 되돌리기 어렵습니다. 계약 전 반드시 등기부등본 확인, 전입세대 열람, 보증보험 가입 여부 확인 등의 절차를 거쳐야 합니다. 전세 계약은 신중해야 하며, 한 번이라도 의심이 가는 계약이라면 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 예방이 최선의 방법이며, 철저한 검증만이 보증금을 지키는 유일한 길입니다.